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Steuerliche Absetzbarkeit

„Wer ein Ferienhaus im europäischen Ausland besitzt, profitiert davon nicht nur in der Urlaubszeit. Manche Anleger sparen damit sogar Steuern - und das nicht zu knapp. Darauf haben Hunderttausende Bundesbürger gewartet:

Deutschlands Fiskus muss Ferienimmobilienbesitzern aufgelaufene Verluste für das eigene Häuschen in Spanien oder Schweden steuermindernd anerkennen.

Das hat jetzt der Europäische Gerichtshof entschieden (Aktenzeichen: C-152/03).

Viele Deutsche haben Auslands-Ferienimmobilien
Damit sorgen die obersten EU-Richter für eine kleine Steuerrevolution. Denn nach Expertenmeinung besitzen derzeit mehr als eine Million Bundesbürger allein eine Immobilie in Italien, Spanien oder Frankreich. Und bisher hat der deutsche Gesetzgeber seinen Steuerbeamten ausdrücklich vorgeschrieben, deren Mietgeschäfte nicht Steuer sparend anzuerkennen. Verluste aus Vermietung und Verpachtung ausländischer Immobilien oder Grundstücke durften bei der Festsetzung des Steuerbescheides bisher keine Rolle spielen. Jetzt aber muss sich die Bundesregierung dem Druck der EU-Richter beugen und die eigenen Gesetze ändern.

Besitzer können Einspruch erheben
Bis die neuen Steuerregeln verabschiedet sind, kann es zwar noch dauern. Immobilienbesitzer haben aber die Möglichkeit, ihre Finanzbeamten bei der Bearbeitung noch offener Steuerbescheide auf die neue Lage hinzuweisen - und Einspruch wegen Nichtberücksichtigung der Auslandsverluste einzulegen sowie eine neue Steuerberechnung zu fordern.

Mieterausfall gilt als Verlust
Etwas anders läuft es bei der Abgabe der aktuellen Steuererklärung. Zwar wird kein Finanzamt die neuen Kosten sofort Steuer sparend anerkennen, ohne dass zuvor die entsprechenden Verfahrensvorschriften bei den Beamten eingetrudelt sind. Doch der Hinweis auf die neue Rechtslage kann sich auch in diesem Fall kräftig lohnen: Wer beispielsweise für sein Feriendomizil nicht über das gesamte Jahr einen Mieter fand, hat schließlich schnell Verluste in Höhe von einigen Tausend Euro angehäuft. Und die Summe müssen die Finanzbeamten künftig von dem Betrag abziehen, die der Betroffene sonst zu versteuern gehabt hätte. Entsprechend niedriger fällt der individuelle Steuersatz des Auslandsimmobilienbesitzers aus und damit auch der Betrag, den er an sein Finanzamt abgeben muss.

Steuerdreh für (fast) Alle
Der Steuerdreh lohnt sich zudem für den größten Teil aller Steuerpflichtigen in Deutschland. Denn Geld zurück bekommen alle, die in der Spitze weniger als 42 Prozent Einkommensteuer zahlen, das gilt etwa für Ehepaare mit steuerpflichtigen Einkommen bis zu rund 104.000 Euro; nach Angaben des Statistischen Bundesamt sind das rund 75 Prozent aller Steuerzahler. Wer allerdings die 42-Prozent-Steuerhürde überspringt, zahlt immer den Spitzensteuersatz.

Vorteil nur bei drei Bedingungen
Der neue Steuertrick funktioniert zudem nur, wenn drei Bedingungen beachtet werden: Eigentümer bekommen die Verluste immer dann bei ihren Steuerbeamten voll durch, wenn sie ihre Ferienimmobilie nicht selbst nutzen; andernfalls muss der Verlust im Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt werden, und dieser Maßstab gilt dann auch für Leerstandszeiten. Zudem muss die schlecht vermietete Immobilie im EU-Ausland liegen. Und der Besitzer hat nachzuweisen, mit der Vermietung des Gebäudes oder Grundstückes einen wirtschaftlichen Gewinn erzielen zu wollen.

Prognose selbst ausrechnen
"Das kann jeder Immobilienbesitzer selbst schriftlich über die geforderten 30 Jahre vorrechnen, die Gewinnerzielungsabsicht muss nicht von einem Sachverständigen überprüft und für glaubhaft befunden werden", sagt Alexandra Mack, Partner der Steuersozietät Streck Mack Schwedhelm in Köln.

Fiskus kann Gewinnerzielung prüfen
Das allerdings hört sich problemloser an, als die Sache schließlich für den Steuerpflichtigen ausgehen kann. "Der Fiskus kann das vorgelegte Konzept durchaus unter Vorläufigkeitsvorbehalt stellen", gibt Mack zu bedenken. In dem Fall prüfen die Finanzbeamten einige Jahre, ob in dieser Zeit je ein Gewinn erzielt worden ist oder nicht. Falls ja, werden die Gewinne mit den Anfangsverlusten verrechnet. Falls das Immobiliengeschäft aber nie aus den roten Zahlen gekommen sein sollte, kann der Fiskus Liebhaberei unterstellen - und das Steuersparmodell ist geplatzt.

Geldanlage oder Urlaubsdomizil
Allerdings dürfen clevere Immobilienbesitzer so lange an ihren Einnahmen und Ausgaben feilen, bis zumindest zwischenzeitlich einmal ein paar Euro Gewinn anfallen. Dann ist das Problem gelöst. Reicht es aber vorne und hinten nicht, wird die Geldanlage im Ausland endgültig zu dem, was sie immer gewesen ist: ein schönes Urlaubsdomizil."

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Pressemitteilungen:

Quelle: "Die Welt"

In Spanien boomen die Immobilienpreise wieder
Die Finanzkrise 2008 hat den Markt für Urlaubsdomizile im Süden Europas erschüttert. Doch auf Spaniens Inseln sind Immobilien schon wieder teuer. Günstige Angebote bietet nur noch das Festland. Auf Mallorca erzielen Objekte wieder Höchstpreise. Quadratmeterpreise von bis zu 25.000 Euro sind keine Seltenheit mehr.
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